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Uma startup de New Jersey acaba de levantar US$ 14 milhões para colocar parte relevante do registro imobiliário americano on-chain.
O projeto chama atenção não apenas pelo uso de blockchain, mas pelo tamanho do problema que tenta enfrentar: tornar mais confiável, digital e auditável uma infraestrutura de propriedade ainda muito fragmentada nos Estados Unidos.
A Balcony foi contratada pelo Bergen County Clerk’s Office, em Nova Jersey, para digitalizar e tokenizar registros ligados a370 mil parcelas de propriedade, distribuídas em 70 municípios, que somam cerca de US$ 240 bilhões em valor imobiliário.
A empresa descreve o projeto como a maior iniciativa de tokenização de escrituras em blockchain da história dos EUA. Sua infraestrutura, chamada Keystone, já apoiaria governos na gestão de mais de US$ 400 bilhões em valor imobiliário.
À primeira vista, a história parece simples: uma proptech usando blockchain para modernizar registros de imóveis. Mas a leitura mais interessante está em outro lugar.
E é aqui que a comparação com o Brasil fica interessante. Ambos os países têm sistemas fragmentados, mas a natureza da fragmentação – e da confiança institucional – é diferente.
A rodada para construir os “trilhos digitais” da propriedade americana
Fundada em 2021, a Balcony se posiciona como uma empresa de infraestrutura de dados para o mercado imobiliário.
Sua tese é transformar dados legados de propriedade – hoje espalhados em arquivos físicos, sistemas locais e bases pouco integradas – em um registro digital, pesquisável e resistente à adulteração, construído para governos.
A rodada de US$ 14 milhões foi liderada pela Blockchange Ventures, com participação da Ava Labs, empresa por trás da blockchain Avalanche, do Blizzard Fund e de investidores-anjo.
O capital deve ser usado para acelerar o desenvolvimento da plataforma, expandir os times de engenharia e go-to-market e ampliar a adoção junto a governos municipais e estaduais.
O caso que colocou a empresa no mapa foi o contrato de cinco anos com o condado de Bergen, em Nova Jersey.
A proposta é digitalizar e tokenizar escrituras e registros de propriedade usando a infraestrutura da Avalanche, especialmente subnets privadas e permissionadas.
Esse detalhe importa. A Balcony não está propondo jogar registros públicos em uma blockchain aberta, anônima e sem controle institucional.
O modelo de subnet permite criar uma rede permissionada, em que o governo controla quem acessa, quem altera e quais regras definem a operação. A promessa é combinar a auditabilidade e a imutabilidade da blockchain com a governança exigida por um órgão público.
Por trás disso, há também uma camada de inteligência artificial para detectar ameaças, inconsistências e anomalias.
Para o governo, a proposta é eficiência, segurança e resiliência. Para o cidadão, menos fricção e menor exposição a falhas ou fraudes. Para o mercado, uma infraestrutura mais confiável para transações, crédito e análise de propriedade.
O problema americano não é só fraude
A tentação seria dizer que a Balcony existe porque os EUA têm um grande problema de fraude imobiliária. Mas isso seria apenas parte da história.
Fraudes de escritura existem e são um problema real.
Um criminoso pode falsificar a assinatura de um proprietário, registrar uma transferência fraudulenta e criar uma disputa sobre a titularidade do imóvel. Esse tipo de golpe tende a afetar imóveis vazios, terrenos, segundas residências, imóveis de aluguel e proprietários idosos.
Mas o argumento econômico mais forte não é a fraude em si. O ponto maior é que o sistema americano exige uma indústria recorrente de verificação, reconstrução e seguro da cadeia de propriedade.
Diferentemente do que o tamanho da economia americana poderia sugerir, os EUA não têm um registro nacional de imóveis, nem um sistema estadual unificado.
O registro é feito em milhares de condados, cada um com seus próprios sistemas, formatos, práticas e graus de digitalização.
Além disso, em muitos casos, o county recorder funciona mais como um arquivador público de documentos do que como uma autoridade que valida substantivamente a propriedade.
Ele verifica requisitos formais, mas não necessariamente garante que o vendedor é, de fato, o dono legítimo ou que toda a cadeia anterior está juridicamente limpa.
É por isso que praticamente toda transação imobiliária americana passa por title search e title insurance.
O custo estrutural não está apenas no golpe que acontece. Está na necessidade permanente de pagar para reconstruir confiança a cada transação.
O Brasil também é fragmentado – mas de outro jeito
O Brasil também tem um sistema registral descentralizado.
Cada imóvel está vinculado a uma circunscrição específica. Existem milhares de cartórios, com diferenças de qualidade operacional, velocidade, digitalização e experiência de atendimento.
Não existe, na prática, uma base única nacional plenamente fluida, simples e integrada para consulta e transação imobiliária.
O próprio avanço do ONR e do Sistema de Registro Eletrônico de Imóveis mostra que a fragmentação brasileira é real. Se o sistema já fosse plenamente integrado, essas iniciativas não seriam necessárias.
O que o Brasil resolveu melhor foi outra camada: a validade jurídica do registro.
No Brasil, o Registro de Imóveis não é apenas um arquivo de documentos.
O oficial exerce a qualificação registral. Isso significa que ele analisa o título antes de permitir o ingresso do ato na matrícula. Verifica continuidade, legitimidade, ônus, impedimentos, forma, coerência jurídica e aderência à cadeia dominial.
A matrícula também cumpre um papel importante. Ela concentra a história jurídica do imóvel: proprietários, transmissões, garantias, averbações, restrições e demais eventos relevantes. Em tese, ela funciona como a fonte organizada da vida jurídica daquele ativo.
Isso não significa que o Brasil esteja livre de fraude. Escrituras falsas, procurações fraudulentas, falsidade ideológica, golpes com assinatura digital, vendas por falsos proprietários e conflitos judiciais continuam existindo.
O sistema brasileiro reduz riscos, mas não os elimina.
A diferença é que, no Brasil, a fraude tende a ocorrer apesar da camada registral. Nos EUA, parte do problema que a Balcony tenta resolver decorre de uma infraestrutura mais fragmentada e menos verificativa desde a origem.
Essa distinção muda a leitura do mercado.
Nos EUA, a tecnologia tenta construir uma camada de confiança que o sistema nunca consolidou plenamente.
No Brasil, a tecnologia teria menos espaço para “criar confiança do zero” e mais espaço para reduzir custo, prazo, fricção e falta de interoperabilidade sobre uma base jurídica que já é relativamente mais robusta.
O risco de importar a narrativa errada
No Brasil, há anos se fala no “fim dos cartórios”. Também já houve várias tentativas de associar blockchain ao registro de imóveis, à tokenização de ativos e à substituição de intermediários tradicionais.
Essa discussão costuma ter um apelo intuitivo. Cartório é percebido como caro, lento, burocrático e pouco amigável ao usuário. Para parte do mercado, blockchain aparece como uma tecnologia capaz de substituir intermediários e criar registros imutáveis, auditáveis e mais eficientes.
Mas essa narrativa frequentemente mistura problemas diferentes.
Blockchain pode ser útil para rastreabilidade, auditoria, integridade de dados e automação de determinadas etapas. Mas ela não resolve, sozinha, a pergunta jurídica central: quem tem autoridade para dizer que aquele ato é válido?
Se a informação inserida estiver errada, fraudada ou juridicamente inválida, a blockchain apenas torna permanente um problema que continua sendo do mundo real.
Imutabilidade não é sinônimo de veracidade. Registro distribuído não substitui, automaticamente, qualificação jurídica.
Por isso, a tese de “blockchain para acabar com cartório” é fraca quando ignora a função institucional do registro.
O problema brasileiro não é simplesmente a existência do cartório. O problema é a combinação entre uma infraestrutura juridicamente relevante e uma experiência operacional ainda lenta, cara, fragmentada e pouco integrada.
A pergunta mais útil não é: “a blockchain vai substituir os cartórios?”
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