A industrialização da construção está em um ponto de inflexão no Brasil.
O tema já apareceu em diferentes momentos recentes. O que muda agora não é a narrativa, mas sim o contexto.
Nesta série de três artigos, discutiremos a aplicação da construção offsite à Habitação de Interesse Social (HIS) no Brasil, buscando analisar o tema sob uma perspectiva técnica, produtiva e estrutural.
Hoje quem escreve é o Jose Marcio Fernandes: engenheiro mecânico e empreendedor com 18 anos de experiência na indústria automotiva e 15 anos na construção industrializada de larga escala. Atualmente, é fundador e CEO da Kata Machines & Systems, pioneira no Brasil em tecnologias e implantação de fábricas para construção offsite, e cofundador da Tecverde, referência nacional na tecnologia wood-frame.
A industrialização da construção civil não deve ser entendida como uma tendência passageira, mas como resposta objetiva a um problema histórico do setor.
Em praticamente todos os países, a construção apresenta um padrão recorrente de baixa produtividade, elevada variabilidade de resultados e dificuldade crônica de previsibilidade.
No Brasil, esse quadro é ainda mais desafiador, pois se combina com um déficit habitacional persistente e com a necessidade contínua de produzir moradias em escala.
É nesse contexto que a construção offsite, especialmente aplicada à HIS, ganha relevância. A questão central, portanto, é:
Tese da industrialização da construção
O relatório Reinventing Construction: A Route to Higher Productivity, do McKinsey Global Institute, publicado em 2017, oferece um dos diagnósticos mais consistentes sobre a baixa produtividade da construção civil.
Mais importante do que esse diagnóstico é a tese central do relatório:
A adoção de modelos industriais, baseados em padronização, pré-fabricação e produção em escala, pode gerar ganhos de produtividade de cinco a dez vezes em partes específicas da construção (McKinsey Global Institute, 2017).
Figura 1 – Potencial de ganho de produtividade com industrialização (McKinsey, 2017)
Esse ganho, naturalmente, não se distribui de forma homogênea por todo o setor.
Ele depende de um conjunto de condições bastante claro: repetitividade, padronização, escala e previsibilidade. E é precisamente nesse ponto que a Habitação de Interesse Social se destaca.
A HIS opera, em geral, com tipologias repetidas, forte restrição de custo, processos mais racionalizáveis e necessidade de produção em volume.
Em outras palavras, trata-se de um segmento que reúne condições particularmente aderentes à lógica industrial.
Por isso, a tese da industrialização da construção encontra na habitação social um de seus ambientes mais promissores de aplicação.
O problema brasileiro é estrutural
No caso brasileiro, o tema da produtividade é ainda mais sensível.
Dados do Observatório de Produtividade Regis Bonelli, da FGV IBRE, indicam que a produtividade da construção civil no Brasil apresentou queda média de aproximadamente -0,6% ao ano entre 1995 e 2022.
Esse dado é particularmente relevante porque sugere que o setor não vem crescendo a partir de ganhos de eficiência, mas sobretudo pela incorporação de mais mão de obra e mais recursos ao processo produtivo.
Trata-se, portanto, de um modelo de crescimento com baixa maturidade industrial e com capacidade limitada de responder, de forma sustentável, à pressão por custo, prazo e escala.
É justamente por isso que a industrialização passa a ser menos uma alternativa e mais uma necessidade.
Quando um setor convive por tanto tempo com baixa produtividade, a discussão deixa de ser apenas tecnológica e passa a ser estrutural.
O modelo McKinsey (2019): onde o offsite tende a crescer
Em 2019, o relatório Modular Construction: From Projects to Products, também da McKinsey, propôs um modelo útil para avaliar em quais mercados a construção offsite tende a encontrar condições mais favoráveis de crescimento.
A lógica do estudo se apoia em dois eixos principais:
De um lado, a demanda habitacional, medida pelo crescimento do estoque de moradias;
De outro, o custo relativo da mão de obra da construção, utilizado como indicador de pressão econômica por produtividade.
Figura 2 – Demanda vs custo de mão de obra (McKinsey, 2019)
A partir dessa combinação, o relatório organiza os mercados em quatro zonas.
Mercados com alta demanda habitacional e alto custo relativo de mão de obra tendem a ser os mais favoráveis à construção offsite, pois combinam escala com pressão econômica por eficiência. Já mercados com alta demanda, mas mão de obra relativamente barata, tendem a ser menos favoráveis.
Nos casos de baixa demanda, mesmo com custos elevados, a falta de escala reduz a atratividade de um modelo industrial. E, quando baixa demanda e baixo custo se combinam, o ambiente à transformação tende a ser extremamente desfavorável.
O posicionamento do Brasil
Dentro dessa lógica, Estados Unidos e Austrália aparecem como os mercados mais destacados no quadrante mais favorável ao offsite.
Ambos combinam demanda habitacional relevante, custo relativo elevado de mão de obra e pressão crescente por produtividade.
Não por acaso, esses países se consolidam como referências recentes na expansão de sistemas industrializados voltados à construção habitacional.
Ao trazer esse mesmo raciocínio para o Brasil, o resultado é bastante revelador.
Pelo lado da demanda, o país apresenta cerca de 72,4 milhões de domicílios, segundo o Censo 2022 do IBGE, e uma formação anual próxima de 1,25 milhão de novas unidades, o que equivale a um crescimento estimado entre 1,7% e 1,9% ao ano.
Trata-se, portanto, de um mercado com escala e renovação suficientes para sustentar processos produtivos mais industrializados.
Pelo lado do custo relativo da mão de obra, dados divulgados pela CBIC em abril de 2024 mostram que o salário médio de admissão na construção civil se situava cerca de 7% a 8% acima da média nacional, o que posiciona esse indicador em aproximadamente 1,08.
Essa combinação coloca o Brasil em uma zona tecnicamente favorável à industrialização da construção.
Mais do que isso, quando comparado aos demais mercados avaliados na lógica do relatório, o país pode ser interpretado como o terceiro mercado com maior potencial estrutural para expansão do offsite, atrás apenas de Japão e Austrália.
Figura 3 – Gráfico McKinsey com inclusão do ponto Brasil (X≈1,8 | Y≈1,08)
O paradoxo brasileiro
Apesar dessas condições favoráveis, a construção offsite no Brasil ainda apresenta participação muito reduzida no setor habitacional.
Em mercados mais maduros, os níveis de adoção são significativamente superiores: países nórdicos chegam a aproximadamente 45%, o Japão a cerca de 15%, a Alemanha a cerca de 10% e os Estados Unidos a aproximadamente 3%. No Brasil, essa participação é estimada em apenas 0,5%.
Do ponto de vista técnico, esse número não deve ser lido apenas como sinal de atraso. Ele revela, sobretudo, uma desconexão entre as condições objetivas do mercado e o modelo produtivo ainda predominante.
Em outras palavras, o país já reúne drivers clássicos de industrialização, mas ainda captura muito pouco do valor potencial associado a eles.
Mercados pouco penetrados, quando combinam demanda elevada, escala e pressão por produtividade, tendem a oferecer espaço mais amplo para crescimento acelerado, consolidação de novos modelos e captura de ganhos ainda não internalizados pelo setor.
Por que o Brasil favorece o offsite em HIS
A resposta à pergunta emerge da combinação de nove fatores:
O primeiro deles é a demanda estrutural elevada.
O país convive com um déficit habitacional relevante – ainda na ordem de milhões de moradias – e com uma formação contínua de novos domicílios ao longo do tempo.
Esse fluxo recorrente garante escala e previsibilidade, dois elementos indispensáveis para viabilizar qualquer lógica industrial de produção.
O segundo é o custo relativo da mão de obra da construção.
Esse custo já se posiciona acima da média nacional, o que aumenta a pressão por produtividade.
Na prática, isso significa que o modelo tradicional passa a exigir cada vez mais recursos para entregar o mesmo resultado, tornando mais relevante a busca por sistemas capazes de racionalizar tempo, custo e execução.
A terceira condição é o alto grau de padronização da própria HIS.
O Brasil conta com programas habitacionais estruturados e relativamente estáveis há mais de quinze anos, como o Minha Casa Minha Vida.
Esses programas operam com tipologias repetidas, requisitos técnicos definidos e escala recorrente – exatamente o tipo de ambiente onde a industrialização tende a capturar mais valor.
Há também uma aceitação cultural já comprovada.
Casos como Tecverde, Alea, SteelCorp e CMC Modular somam mais de 16 mil unidades executadas em diferentes regiões do país.
Isso demonstra que o modelo já foi aplicado em contextos diversos e não está restrito a iniciativas pontuais ou experimentais.
Outro fator relevante é o ambiente regulatório maduro.
O país já dispõe de instrumentos consolidados, como o Minha Casa Minha Vida, o PBQP-H, o SINAT/DATec e a NBR 15575.
Esta última é particularmente importante por ser uma norma baseada em desempenho, e não prescritiva – o que permite a adoção de novas soluções construtivas desde que os requisitos de desempenho sejam atendidos.
Também merece destaque a evolução recente da medição em fábrica.
Em 2025, a Caixa Econômica Federal passou a permitir a medição da produção ainda em fábrica para sistemas offsite.
Esse ajuste reduz a exposição de capital ao longo da obra, melhora a previsibilidade do fluxo de caixa e contribui para maior segurança financeira dos empreendimentos.
Do ponto de vista industrial, o país já conta com uma base relevante.
Existe uma cadeia de suprimentos consolidada para diversos componentes de sistemas offsite, incluindo perfis de aço formados a frio, painéis estruturais, placas cimentícias, drywall e isolantes – elementos essenciais para viabilizar a produção industrializada.
Além disso, houve avanço recente na produção de equipamentos.
Desde 2025, o Brasil passou a contar também com fabricação nacional de máquinas e equipamentos para construção offsite.
Isso reduz a dependência de importações, que historicamente representavam uma barreira relevante, tanto pelo custo quanto pelos prazos e riscos de implantação.
Por fim, existe oferta de financiamento para investimento industrial.
Linhas disponíveis via BNDES e FINEP melhoram as condições de estruturação de fábricas e expansão de capacidade produtiva – um ponto crítico em um modelo intensivo em capital.
Conclusão
A evidência reunida aqui aponta na mesma direção: o Brasil é, sim, terreno fértil para construção offsite em Habitação de Interesse Social.
O país reúne demanda, escala, padronização, pressão por produtividade, base regulatória e condições industriais em evolução.
Isso não significa que a transformação ocorrerá de forma automática. Significa, sim, que os fundamentos necessários para sua expansão já estão presentes.
O Brasil não carece de condições para industrializar a construção habitacional. O que ainda falta é transformar esse potencial em execução coordenada.
A permanência do modelo tradicional, diante desse contexto, não é apenas ineficiente – é economicamente insustentável no médio prazo.
No próximo artigo
Se as condições estruturais estão dadas, por que o offsite ainda não escala no Brasil?
No próximo artigo da série, iremos nos aprofundar nos ciclos históricos do setor, nos modelos testados e nos fatores que efetivamente limitam – ou destravam – a adoção em escala.
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